소액임차인 최우선변제 금액 5500만원으로 상향

국토교통부와 법무부는 지난 21일 주택임대차 보호법 일부개정안에서 주택임대차 보호법 시행령 일부 개정안을 발표하였습니다. 내년부터 집주인의 세금납부 내역 요청 등 임차인의 권리가 확대되며 집주인이 납부하지 않은 세금이 있어도 임차인이 돌려받을 수 있는 소액임차인 최우선변제 금액이 500만 원 늘어나 서울의 경우 5500만 원까지 변제 대상이 됩니다.

 

 

주택임대차 보호법 최우선변제 내용

 

주택임대차 보호법 개정안 최우선변제 금액 상향

이번 시행령에는 소액임차인 범위와 최우선변제금액을 상향하는 내용이 담겨있습니다. 개정안에는 최우선 변제금액이 일괄적으로 500만 원 상향됩니다. 또한 최우선변제 대상이 되는 전세보증금도 서울의 경우 1억 5000만원 이하에서 1억 6500만 원으로 확대하고 일괄적으로 1500만 원 상향됩니다. 최우선 변재 금액은 서울의 경우 기존 5000만 원에서 5500만 원으로 상향되며 용인, 화성, 세종, 김포 등의 지역은  4800만 원, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 등은 2800만 원으로 상향됩니다. 이번 개정안이 시작되면 서울 거주 임차인은 전세보증금이 1억 6500만 원 이하인 경우 집주인의 체납세금보다 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

 

세입자 보증금이 기준금액 이하이고 경매개시결정등기 전에 전입신고를 마치면 소액임차인의 자격이 됩니다. 소액임차인의 자격이 생기면  경매에 넘어갈 경우 세입자가 1순위가 아니더라도 보증금 중 일부(서울의 경우 5500만 원까지)를 1순위 근저당권(은행권, 세금 등) 보다 우선해서 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 이는 그동안 깡동전세로 인한 피해가 증가와 전세사기 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 세입자를 보호하기 위한 조치로 보입니다.

 

소액 최우선변제 예시) 만약 수도권 외 지역에서 올라오거나 업무나 기타 일로 인해 서울에 전세집이나 반전세 등을 구한다고 가정하겠습니다. 마음에 드는 집이 은행 근저당권이 있을 경우 보증금을 5500만 원까지 하고 나머지는 월세로 하면 보증금 5500만 원 전액을 돌려받을 수 있습니다. 만약 1억 6500만 원에 계약을 했다면 5500만 원까지 돌려받습니다. 하지만 보증금을 1억 7000에 계약을 했다면 소액임차인 자격이 되지 못하기 때문에 전액을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

 

이 같은 경우는 대부분 경매를 통해 진행됩니다. 소액임차인 보증금 5500만 원(서울의 경우)은 국가에서 지급해주는 게 아니라 경매 낙찰을 받은 사람이 법원에 최종 잔금을 내면 법원에서 소액임차인에게 보증금을 돌려주는 구조입니다. 만약 낙찰자가 서울 주택을 4000만 원에 낙찰받았다면 1500만 원을 못 받을 수 도 있습니다. 하지만 서울에 5500만 원 이하의 주택은 없습니다. 경매를 해보신 분들은 아시지만 아무리 저렴하게 받는다고 해도 5500만 원 이하로는 받을 수 없기 때문에 99.9%로는 안전하다고 생각하시면 됩니다. 

 

주택임대차 보호법 개정안 기타 

임차인이 계약 체결전 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 체납정보 확인권이 새로 만들어집니다. 임대인이 납세증명서를 제시하지 않으려면 임차인이 직접 체납 여부를 확인하는 것을 동의해야 합니다.

 

계약 후 임차인이 전입신고한 다음날까지 임대인은 저당권 등 담보를 설정할 수 없는 임대차 표준계약서에 특약 내용이 추가됩니다. 기존에는 전입신고한 날 임대인이 바로 저당권을 설정하면 임차인이 확정일자를 받아도 당일 등기부 등본상은 나오지 않지만 저당권이 1순위가 됩니다. 그래서 간혹 피해를 입는 사례가 종종 발생하여 이 같은 전세사기를 방지하기 위해 임대 차료 준계약서 특약 내용이 추가됩니다.

 

표준계약서에 관리비 기재란도 만들어 관리비로 증가하는 분쟁을 방지합니다. 이는 계약 체결 전에 임대인과 임차인이 관리비에 대한 논의를 충분히 할 수 있게 하기 위해서입니다.

 

전세사기 피해 후속조치) 세입자보호를 위한 전세금 먼저돌려주기