양도소득세 계산할때 필수 항목들 정리

1가구 1 주택자의 경우 2년 거주했다면 12억 이하는 양도세 면제, 12억 이상 양도소득세는 필요경비와 장기보유 특별공제율을 확인 후 계산하시면 됩니다. 2 주택자 이상은 규제지역 비규제 지역, 중과세, 보유기간, 양도차익, 주택 처분 순서에 따라 양도소득세가 달라질 수 있으니 아래 내용을 잘 확인하시길 바랍니다.

 

 

양도세 계산방법

양도소득세 계산방법

양도가액에서 취득가액, 필요경비, 장기보유 특별공제(12억이상 주택)와 1년 한번 받을 수 있는 기본(누진) 공제 금액을 제한 금액에서 세율을 곱해주면 산출세액이 나옵니다. 여기에 지방세 10%를 더해 총 납부할 금액을 산정하시면 됩니다.

 

양도소득세 면제조건

비조정지역의 경우

매도금액 12억 이하 1가구 1주택 경우 2년 보유 후 매도하는 경우 거주하지 않아도 양도세가 면제됩니다.

조정지역의 경우

매도금액 12억 이하 1가구 1 주택의 경우 2년 거주 후 매도하는 경우 양도세가 면제됩니다. 단, 2년을 거주하지 않고 보유만 한 경우는 양도세 면제 대상에서 제외됩니다.

양도소득세 계산 시 알아야 할 항목

• 양도가액은 양도자와 양수자 간 실제 거래된 금액을 말합니다. (부동산을 팔았을 때 금액)

• 취득가액은 취득 시 실제 거래금액을 말합니다. (부동산을 샀을 때 금액)

• 필요경비 인정항목

취득세, 등록세, 세무사, 법무사, 부동산 중개수수료, 새시 설치,발코니 방 주방 등 확장공사, 재개발부담금, 상하수도 배관공사, 난방시설 교체, 불법건축물 철거비용, 부동산 매각 광고료, 공용 부분 체납관리비 비용 등은 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

• 필요경비 불인정 항목

벽지나 장판 교체,, 페인트 및 방수공사, 싱크대 및 주방가구 교체, 외벽 도색비용,보일러 수리용, 비품 구입,경매 취득 시 명도 비용, 임차인 퇴거 보상비용 등은 필요경비로 인정받지 못합니다.

• 1년간 중과세 배제 장기보유 특별공제 한시적 적용

조정대상 지역 내 주택을 2023년 5월 9일까지 양도할 경우 다주택자의 중과세(2 주택20%, 3 주택주택 30%)를 배재하고 장기보유 특별공제는 한시적으로 적용합니다.

 

 

장기보유 특별공제율

양도소득세 계산 시 장기보유 특별공제액

장기보유 특별공제액은 보유기간에 따라 토지나 건물, 입주권에 대해 일정 비율로 공제해주는 금액입니다. 1주택자는 10년 거주 시 최대 80% 공제대상이며, 개정안에는 다주택자의 경우에도 3년 이상 보유 시 장기보유 특별공제가 가능합니다. 10년이상 20%, 11년 22%, 12년 24%, 13년 26%, 14년 28%, 15년 최대 30%가 공제됩니다. 조정지구 내 다주택자의 경우도 한시적(2023년 5월 9일까지)으로 적용대상입니다.

 

 

양도소득세율

양도소득세 세율 및 누진공제

양도차익에서 장기보유 특별공제를 제하고 나면 위표에 있는 누진공제와 세율을 적용해 계산하시면 총 납입할 금액이 나옵니다. 여기에 지방세 10%를 함께 내시면 됩니다. 

• 누진공제

1년에 1 주택에 대해서만 공제됩니다. 즉 2 주택을 1년 안에 양도했다면 1 주택에만 공제되는 것입니다.

 

양도소득 합산과세

부동산 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 1년 합산 금액으로 산정합니다. 1년 기준으로 여러 주택을 양도하였다면 여기에서 발생하는 소득을 모두 더해 세금이 적용됩니다. 

예시 1) 1 주택을 양도해서 1억 원의 양도 수익이 발생한 경우

100,000,000 x 0.35(세율 35%) = 35,000,000 - 14,900,000(누진공제) = 20,100,000(산출세액)

예시 2) 2 주택을 양도해서 각각 1억 원의 양도 수익이 발생한 경우

200,000,000 x 0.38(세율 38%) = 76,000,000 - 19,400,000(누진공제) = 56,600,000(산출세액) 

예시 3) 2 주택을 양도해서 1억 원의 양도 수익, 1억 원의 양도 손실이 발생한 경우

100,000,000 - 100,000,000 = 0 (적용할 세율이 없습니다)

 

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