계약 체결 시 둘 부부 공동명의로 하게 되면 절세효과로 양도세, 종합부동산세, 임대소득세 등의 감면 혜택이 있다는 말을 많이 들어보셨을 텐데요, 효과적인 방법은 맞지만 모든 상황에서 공동명의가 유리한 건 아닙니다. 정확하게 어떤 상황에서 유리하고 불리한지 같이 한번 살펴보겠습니다.
공동명의는 계약 체결 시 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율로 나눌 수 있지만 통상적으로 나누지 않는 경우는 50 : 50 비율로 합니다. 공동명의로 주택을 구입하게 되면 당연히 주택에 대한 권리는 공동으로 소유하게 됩니다. 배후자의 동의 없이 해당 주택을 처분할 수 없으며, 은행 대출이나 담보로 제공하는 경우에도 배후자 동의를 받아야 합니다.
1. 종합부동산세 절세효과
종합부동산세는 재산세와는 다르게 개인 1인에게 부과되는 세금입니다. 부부 공동명의로 등록된 경우 개인 명의자 별 주택 공시 가격 합산 금액이 6억까지 비과세이므로 부부합산 12억까지 종합부동산세를 납부하지 않습니다.
※ 개인 단독 명의로 등록된 경우 11억원 초과 시 납부 대상
2. 양도소득세 절세효과
부동산을 처분할 경우 발생하는 양도소득세는 1년에 한 번 1인에 대한 기본공제 금액 250만 원을 공제받습니다. 공동명의면 부부합산으로 500만 원을 공제받습니다. 그리고 1 주택이라는 가정하에 양도차익이 3억이 발생했다면 아래 표와 같이 1세대 1 주택자의 경우 40% 구간, 50:50 공동명의 지분의 경우 38%인 것을 확인할 수 있습니다.
하지만 1세대 1주택자의 경우 장기보유 특별공제 금액이 있어 보유와 거주를 하는 상태에서 10년이 지났다면 80% 감면 혜택을 받고 있습니다. 예전에는 공동명의는 장기보유 특별공제가 적용되지 않았습니다. 하지만 개정된 법안을 보면 부부 공동명의도 단독 명의자처럼 고령자 공제와 장기보유 공제 등 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있습니다. 공동명의 1주택자 신청서를 작성하여 당해연도 9.16.∼9.30. 까지 관할 세무서장에게 신청하시면 됩니다.
하지만 연령이 높거나 장기보유의 경우 공제율이 달라져 단독명의가 유리해질 수 있으므로 꼼꼼하게 확인하시고 판단하시길 바랍니다.
3. 상속세 절세효과(증여세)
부부공동 명의로 한 경우 사망한 배후자의 지분만큼 상속재산이 되기 때문에 상속세가 절세됩니다. 분양 후 공동명의로 변경하려면 대가를 받는 매매와 대가를 받지 않는 증여 중 선택하여 처리할 수 있습니다. 일반적으로 부부 공동명의는 증여로 처리하는 경우가 많은데 이때 10년간 증여재산이 있으면 공제 6억 원을 초과하는 금액에 대해서는 증여세를 부담해야 하며 10년간 증여한 금액이 없다면 분양금액이 12억 원을 넘지 않으면 증여세 문제를 고민할 필요는 없습니다.
4. 수익형 부동산 절세효과
부부 공동 명의로 주택을 보유, 임대사업자로 등록했다면 임대소득을 공동명의로 수입을 분산하면 낮은 세율과 상속, 증여세에 대한 누진세율을 피할 수 있습니다.
1. 공동명의 변경 취득세 발생
단독명의에서 부부 공동명의로 변경 시 해당 지분만큼의 취득세가 발생합니다. 기타 지방세와 등기비용 등이 추가되며 특히 다주택자의 경우 중과세율의 적용을 받아 취득세율이 달라집니다. 아래 표 참조하시기 바랍니다.
2. 증여의 경우 증여세 발생
부부 공동명의로 변경등기를 할 경우 상대 배우자에게 증여받는 것으로 간주해 증여세를 납부합니다. 하지만 10년 이내 6억 미만은 비과세 6억 이상의 경우 증여세가 부과됩니다.
3. 피부양자 박탈 시 건강보험료 전환
부부 한쪽이 주부라면 피부양자로 설정되어 보험료 부담이 적지만, 주택 가격 상승으로 피부양자의 기준을 충족하지 못하거나 임대주택 공동명의 등록 후 임대소득이 발생할 경우 배우자의 피부양 자격이 박탈되어 보험료가 올라갈 수 있습니다.
4. 소득이 작을 시 담보대출 하락
주택담보 심사에서 부부중 한 명이 소득이 작으면 대출 가능한 금액이 불리하게 작용할 수 있습니다.
부부 공동명의로 보유 중인 주택을 양도할 경우 보유기간과 누구에게 양도하는지, 매매로 처분하는지에 따라 세금이 전부 달라집니다. 공동명의 이전에 차후에 어떻게 할 건지에 대한 부분까지 고민해서 절세에 도움이 되셨으면 합니다.
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