아파트 직거래 시 계약서작성과 양식, 주의사항알기

서울뿐만 아니라 최근 전국적으로 아파트 중개수수료의 부담으로 인해 1년 사이에 1.5배나 직거래하시는 분들이 늘어나고 있습니다. 거래 금액이 클수록 중개수수료가 더 부담스럽습니다. 따라서 잘못하면 크게 낭패를 당할 수도 있는 부분이기 때문에 매도인과 매수인이 모두 절약할 수 있는 직거래의 계약서 작성 시 주의사항 등을 살펴보겠습니다.

 

계약서 작성 및 등기셀프로 하기

 

1. 부동산(아파트) 매매 시 진행과정

매수인은 현장을 방문하여 물건 확인 ---> 매도인과 매수인은 매매 가격 합의 ---> 등기사항 전부증명서의 소유자 확인 ---> 계약금과 중도금 잔금일의 기간을 합의 ---> 계약서 확인 및 자필서명 후 날인 ---> 매수인 계약금 입금 ---> 영수증 발급 ---> 부동산 실거래가 신고 ---> 중도금 입금 ---> 잔금 입금 ---> 소유권 이전서류작성 ---> 소유권 이전

 

2. 계약서 작성 시 진행과정

매도자와 매수자의 신분확인  ---> 등기부상 전부증명서를 통한 근저당 등 권리관계 확인 ---> 대금 지금 방법과 지급일 협의(계약금, 중도금, 잔금) ---> 특약사항 등 협의  ---> 계약서 작성

 

3. 계약 시 주의사항 및 절차

등기부상 소유자인지 권리관계 확인과 근저당권 확인

이중거 래나 사기에 당하지 않게 등기부상 실제 소유자가 맞는지 확인해야 합니다. 대리인이라면 주민등록증과 위임장 등기부등본을 확인하여야 하며 등기부등본 열람은 계약 전 확인은 물론 중도금이나 잔금 지불 시 변동사항이 없는지 다시 한번 확인하셔야 합니다.

 

계약 시 필요한 서류 준비

매도인 서류 : 주민등록 초본, 인감증명서, 등기권리증, 인감도장, 신분증, 본인 명의 통장사본

❊ 인감증명서는 부동산 매도용으로 선택하고 매도자 이름, 주민등록번호, 주소가 모두 표기되도록 출력하고 반드시 인감도장을 사용해야 합니다. 

매수인 서류 : 매매계약서 원본, 주민등록 등본/초본, 도장, 신분증

❊ 주민등록 등초본은 이전 주소와 개인 주민번호 모두 표기되어야 하며 인감도장 대신 막도장도 가능합니다.

 

아파트에 하자나 특이사항이 있다면

가격 조정이나 특약사항에 명시해야 합니다. 차후에 문제의 소지가 될 부분은 특약사항에 합의를 통해 넣어두는 것이 좋습니다. 이사날짜 이전 공과금에 대해서도 꼭 확인하셔야 합니다.

 

매매계약서 작성 후

- 매수자는 부동산 거래계약서 신고필증을 발급받아야 합니다. 

거래계약 체결일로부터 30일 이내 건축물 관할 시청, 구청에 직접 신고하거나 국토교통부 부동산 거래 관리 시스템에서 매수인이 직접 작성합니다. 간단하게는 법무사를 통해 소유권 등기 이전 시 같이 하시면 됩니다.

- 다시 한번 등기부등본 재발급하여 변동사항 체크하셔야 합니다.

 

잔금 입금 후 소유권 등기이전

매수인은 잔금 입금 후 소유권 등기이전을 진행합니다. 법무사에서 진행하지 않을 경우,

매도인으로부터 등기권리증(등기필증) ▸ 매동 용인 감 증명서 ▸ 주소이력이 포함된 주민등록 초본 ▸ 매도인의 인감도장이 날인된 소유권 이전등기 신청 위임장을 받고 부동산 거래계약서 신고필증을 준비하시면 됩니다.

각종 서류 준비 후 관할 시구청에 방문해 주택 건축물 토지대장과 토지대장을 발급 ▸ 세무과에서 취득세 신고 ▸부동산 거래 필증, 매매계약서, 주민등록등본, 가족관계 증명서 사본을 제출한 뒤 세금고지서를 발급받으면 신고가 완료됩니다.

발급받은 세금고지서는 직접 납부나 이체로 납부하시면 됩니다. 

❊ 납부 후 받는 취득세 영수필 확인서는 추후 등기 신청할 때 꼭 필요한 서류입니다.

 

세금납부 후 시중은행에서 1종 국민주택채권과 수입인지를 삽니다. 

❊ 주택의 거래금액이 1억 원을 초과하지 않으면 수입인지 매입의무 면제

모든 서류가 준비되었으면 등기소에서 소유권 이전등기를 신청합니다.

등기소 직접 방문이 힘드시면 대법원 인터넷 등기소에서 온라인으로 처리 가능합니다.

다만 등기에 필요한 서류는 PDF 파일로 변환시켜 첨부하면 됩니다.

 

 

셀프로 전 과정을 진행하면 비용은 절약되지만 생각보다 챙겨야 할 서류와 진행과정이 많아서 힘들 수 있습니다. 매매를 자주 하시는 분들은 익숙하시겠지만 처음 하시는 분들은 법무사를 통해 등기하시는 게 훨씬 시간이 절약되실 겁니다. 그리고 매매거래 시 건축물이나 등기부상 이상한 점이 있다면 직접 하시는 걸 추천하고 싶지는 않습니다. 

 

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