소액으로 부동산 투자하기 3편(취득방법)

소액으로 투자할수 방법은 생각보다 다양하다. 충분한 임장을 했다면 어떤방법으로 부동산투자를 할지 알아보고 필자의 경험을 통해 매입한 경매, 급매, 갭투자에 대해 대략적으로 설명해 보겠다. 

 

1. 경매물건 투자하기

필자가 제일 처음으로 구입한 방식이다. 경매를 통해 구입하기위해선 경매공부가 선행되어야한다. 제일 중요한 부분은 권리분석을 할줄 알아야한다는 것이다. 대부분 경매로 나온 물건은 등기부가 복잡하다.

근저당, 압류, 가압류, 전세권, 유치권등은 무엇이며, 말소기준 권리를 등기부를 통해 확인할 수 있어야 한다.

물론 유료 경매 사이트등을 통해 확인을 할수 있지만 등기부로 직접 판단할수 있는 능력은 경매에 있어 기본이라 하겠다.

경매는 내가 구입할 지역의 관할 법원에서 진행한다.

감정가가격이 1억이라고 한다면 10%의 입찰가를 내고 원하는 금액을 작성해 제일 높은 가격을 적은 사람이 낙찰받는 방식이다. 낙찰 받은 당사자는 경락잔금대출이라는 경매에서만 있는 대출을 통해 잔금을 내고 취득하게 된다. 

경락잔금대출은 은행에서 2가지 방식으로 산출해서 지불하지만 대부분 낙찰가의 60~80% 대출이 나온다고 생각하면 될듯하다. 물론 여기서 당사자의 개인신용이 높을수록 대출이 더 잘나온다. 필자는 90%까지 받은적이 있으며, 하반기 상반기에 따라 은행의 실적을 채워야 하는 부분도 있기때문에 경락잔금대출은행을 더 많이 알아보면 좋을것이다.

 

2. 급매물건에 투자하기

임장을 다니다보면 가끔 급매로 나온 물건을 만날수 있다. 갭투자는 따로 다루기 때문에 여기선 세입자가없다는 가정하에  급매물건만 설명하겠다. 다주택자의 경우 조정지역이나 투기 과열지구는 대출이 힘든지만 1주택자나 비규제 지역에선 다주택자도 대출이 가능하기 때문에 충분히 도전할만 하다. 대출을 잘못이용하면 독이지만 아주 잘만 활용하면 투자자에겐 엄청난 수익을 남겨줄 수 있는 요소이다.

급매물건이 좋다고 판단되면 대출부분도 함께 확인하고 각 은행마다 조금식 차이가 있을수 있으니 많이 알아보고 판단하자. 그리고 투자자의 성향에 따라 다르지만 매매계약 이전에 본인이 임대수입을 원하는지 전세 세입자를 넣을지를 잘 생각하고 계약에 들어가야한다. 물론 대출이자는 월세세팅의 경우 월세 수익금에서 대출이자를 제하면 나에게 얼마의 수익이 나오는지 확인을 하여야한다. 필자의 경우 1년, 2년, 3년 보유시 월세수익까지 전부 계산을 한다. 이유는 향후 매매로 양도시 전체 수익금에서 양도세+인테리어 비용+기타잡비등을 제외했을 경우 순수익이 얼마인지를 확인하고 매매시기를 정하기 위함이다. 

다음으로 전세세팅을 할경우 세입자입주시기, 즉 잔금을 받는즉시 대출금을 상환하는 방식으로 진행하면 된다. 전세로 진행할 경우 잔금일전 계약금상태에서 인테리어가 필요하면 미리 알아보고 움직여야 한다. 인테리어가 필요없을시는 바로 전세세입자를 알아보고 인테리어가 필요한 경우 공사마감날짜를 확인하고 움직여야한다. 물론 매매계약하고 소유권이전한후에 해도 무방하나 최대한 대출이자를 줄이고자 함이다.

필자는 월세세팅보다 전세세팅을 선호하는 편이다. 그이유는 나중에 따로 다루기로 하겠다. 

 

3. 갭투자하기

 주택매매가격과  전세가격의 차액이 적은 집을 고른 후에,  전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 것을 말한다. 잘만 고르면 아주 작은 금액으로 투자할수 있는 방법이다. 하지만 여기에도 여러가지를 확인하고 접근해야한다.

전세가격이 매매가격의 50~60%의 지역은 투자금이 많이 들어가기때문에 최대한 전세가격이 높은지역을 알아봐야한다. 

전세 세입자가 있는 상태에서 구입을 할 경우에도 세입자가 있기때문에 안심하지말고 꼭 집상태와 세입자와 대화를 많이 해보길 바란다. 필자도 재건축지역이라 집을 그냥 둘러보기만 한경우가 있었다. 소유권 이전등기를 한후에 매달 세입자한테 전화와서 엄청 시달렸던 경우가 있었다. 계약전에 미리 체크하면 매도인과 어느정도 협상이 가능하기 때문에 꼭 확인하길 바란다. 

전세 세입자가 없는경우 매도인에게 양해를 구해 집수리부분과 세입자를 알아본후 진행할것을 추천한다. 

 

이와같은 방법들이 있지만 여기에는 공통적으로 알아야할 부분이 있다. 어떤 계약을 하던 내가 선택한 물건의 미래가치가 분명해야한다는 것이다. 물론 초보자들한테는 어려운 부분이다. 하지만 내집을 장만한다고 생각하고 좋은입지와 가격적인 부분을 함께 고민한다면 보다더 좋은 집을 찾을 수 있을것이다.

 

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아무것도 하지않으면 아무일도 일어나지 않는다!