특수관계자 간 아파트 매매시 주의할 사항

최근 공인중개사를 거치지 않고 직접 거래를 하는 경우가 많아지고 있습니다. 이중 특수관계자 간 아파트 매매로 이어지는 경우가 종종 있습니다. 특수관계자 간 거래일 경우 증여세나 양도소득세를 모르면 큰 낭패를 당할 수 있습니다. 상증법이나 소득세법에 나와있는 내용과 특수관계자 간 아파트 매매 시 주의할 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 특수관계자 거래시 출처나 금융내역 명확하게 입증

특수관계자 간 매매는 증여로 추정하기 때문에 거래 시 대가를 받고 양도한 사실을 명확하게 입증을 해야 합니다. 만약 자녀에게 아파트를 양도했다면 자녀는 취득한 금액에 대한 자금 출처가 명확하게 있어야 하고 부모에게 아파트를 취득한 지급내용이 금융 거래 내역에 꼭 있어야 합니다. 

 

2. 증여세를 생각하자

자금출처와 금융기록이 명확하더라도 특수관계자인 자녀에게 시가보다 저렴한 가격으로 매매를 했다면 증여로 간주할 수 있습니다. ①시가는 증여일 전 6개월, 후 3개월 간 매매한 동일 단지에 있는 전용면적과 기준시가의 차이가 5% 이내인 아파트의 거래가액을 말합니다. 특수관계자에게 ②기준금액 보다 싸게 팔았을 경우 기준금액보다 싸게 구입한 금액만큼 증여 받을 것으로 간주해 증여세 과세대상이 됩니다.

 

① 공동주택 시가기준(기준시가 차이 5%)

1) 평가 대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있어야 합니다. 

2) 평가 대상 주택과 주거 전용면적의 차이가 평가 대상 주택의 주거 전용면적의 100분의 5 이내여야 합니다.

3) 평가 대상 주택과 공동주택 가격 차이가 평가 대상 주택의 공동주택 가격의 100분의 5이내여야 합니다.

 

②기준금액은 [시가 - min(시가의 30%, 3억원)]

 

상증법 49조에 나와있는 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 다른 재산에 대한 가액이 있으면 해당 가액을 시가로 본다고 규정되어 있습니다.

상증법 35조에는 특수관계인 간의 재산을 양도할 때 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 높은 가액으로 양도하는 경우 그대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면 증여로 본다고 규정되어 있습니다.

 

예시) 시가 15억 원 하는 아파트를 자녀에게 10억 원에 팔았을 경우 시가 30%인 4억 5000만 원과 3억 원중 작은 금액은 3억원이기 때문에 차액 2억원은 증여한 것으로 간주해 증여세가 부과됩니다. 하지만 12억원 이상으로 팔았다면 증여세 문제는 없습니다. 

즉 차액이 3억원 미만이면서 시가의 30% 기준에 미달할 겨우 증여세는 부과되지 않습니다.

 

3. 양도소득세를 생각하자

특수관계자 입장에서는 자녀에게 양도할 경우 기준금액인 시가의 30%, 3억 원 중 적은 금액으로 거래하면 아무 문제가 없는 것은 아닙니다. 

 

소득세법 101조에 나와있는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위나 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인해 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정될 때는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세 기간의 소득 금액을 계산할 수 있다고 명시되어 있습니다. 

 

조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우는 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 아파트를 매입하거나 특수관계인에게 낮은 가격으로 양도 한한 경우이며 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 해당하는 금액 이상인 경우에 해당하게 됩니다. 즉 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우 양도소득세는 매매가액이 아닌 시가로 계산하게 됩니다.

 

예를 들면 시가 15억 원인 아파트를 자녀에게 12억에 팔았다면 양도가액은 거래가액 12억 원이 아닌 15억 원으로 양도세를 계산합니다.

 

주의하세요!

현재 아파트 매매 시 직접 거래하는 비중이 급격하게 증가하고 있습니다. 국토교통부는 부동산 거래 시 불법 의심거래나 편법 증여 등에 대해 집중단속을 하겠다고 밝혔습니다. 위에서 설명하였듯이 시가보다 현저하게 낮은 가액이나 높은 가액으로 거래한 경우 조사한다는 방침입니다. 따라서 편법 증여 등의 부당거래 사례가 되지 않으려면 자녀의 소득 등 자금 출처를 확실하게 입증하고 증여세가 과세되지 않는 범위인 시가 30%와 3억 원보다 작은 금액 이내로 거래가액을 정해야 합니다. 한편 양도한 부모의 입장에서는 시가의 5%와 3억원 중 낮은 금액보다 더 저렴하게 팔았다면 시가로 양도세를 내는 부분을 기억하셔야 합니다.

 

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