주택담보대출 DSR, DTI, LTV 계산법은?

주택 구입 시 보유하고 있는 현금이 부족할 경우 시중은행에서 주택구입자금의 일부를 대출을 받습니다. 금융기관에 대출을 신청할 경우 대출금액 제한에 대한 공통된 기준이 바로 LTV, DTI, DSR, 입니다. 이를 통해 주택담보 가치 대비 대출 가능 금액이나 상환능력 등을 판단하는 기준이 됩니다.

 

1. LTV(Loan To Value) - 주택 담보인정비율

LTV는 주택담보인정비율로 주택 탐보 가치 대비 대출이 가능한 금액을 말합니다. 즉, 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것입니다. 시세가 3억에 LTV가 40%라면 대출금액은 1억 2천만 원이 됩니다. LTV가 높을수록 대출금액이 더 높아집니다. 시세는 KB부동산 시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등의 공신력 있는 자료를 참조해 결정됩니다. 

LTV(담보인정비율) 계산법

LTV=(주택담보 시세 / 은행 대출금액) X 100

 

2. DTI(Debt To Income) - 총부채상환비율

DTI는 대출 이용자의 연소득 대비 대출 상환액을 말합니다. 부채를 상환할 수 있는 상환능력 기준이 되며, DTI가 낮을수록 상환능력이 양호한 것으로 볼 수 있습니다. 이자상환액만 반영하는 대출과는 달리 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야 합니다. DIT가 50%에 연간 소득이 5천만 원이면 매년 2천5백만 원을 갚아야 합니다. 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 주택담보대출 시 확인하시길 바랍니다.

 

DTI(총부채상환비율) 계산법

DTI=(주택담보대출 원리금 상환액 + 이자 상환액) / 연간 소득 X 100

 

3. DSR(Debt Service Ratio) - 총체적 상환능력 비율

DSR은 총부채 원리금 상환 비율을 말합니다. DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 포함하지만 DSR은 주택담보대출의 원리금과 신용, 유가증권 대출의 원리금까지 포함해 DTI보다 더 까다롭다고 생각하시면 됩니다. 예를 들어 신용카드 미결재 금액이나 기타 할부금 등 다른 대출 이자를 전부 더한 금액에서 원리금 상환 능력을 판단하는 것입니다. 예를 들면 연간 소득이 5000만 원에 1년 동안 갚아야 하는 총상환액이 2500만 원이면 DSR은 50%가 됩니다.

 

DSR(총체적 상환능력 비율) 계산법

DSR=(연간 모든 대출 상환액 / 연간 소득) x 100

 

 

주택담보대출은 기준을 까다롭게 적용해 투기세력을 막으려고 만든 제도지만 오히려 서민들에게 부작용으로 작용할 수 있습니다. 힘든 상황 속에서 계속 변화는 금융정책에 잘 대응하시길 바랍니다.

 

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