올해 들어 아파트 가격이 주춤하면서 부동산 냉각기를 맞이하고 있는데요, 이번 규제지역 개편안으로 울산 남구, 중구가 2년 만에 조정대상지역에서 해제되면서 다주택자 중과세 배제와 주택담보대출 비율이 확대, 세제 완화로 울산시민들의 부담을 덜어주고 정책이라고 환영하는 분위기입니다. 그래서 울산 시장 상황은 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.
울산의 행정구역은 남구, 중구, 북구, 동구, 울주군으로 구성되어 있으며 주거 우선순위는 남구>중구>북구>울주군>동구순으로 보시면 될 것 같습니다.
1. 남구 - 행정, 금융 행정, 교육등 도시 중추기능지역
울산 최고 학군으로 주거 선호도가 가장 높은 지역입니다. 남구 중에서 특히 옥동 쪽이 현재 울산 리딩 아파트들이 다수 분포되어 있습니다.
남구 인구 비율은 울산 전체에서 28%를 차지하는 지역이며 지속적으로 개발되고 있는 지역입니다.
현재 남구 인구는 311,396명이며, 전반적으로 인구도 소폭 감소하고 있습니다. 매매와 전세 거래량도 줄어들고 있으며 특히 매매량이 대폭 감소하고 있는 걸 확인할 수 있습니다. 평균 매매 가격은 하락 중이며 전세 가격은 상대적으로 상승하였습니다.
2021년에 분양이 없었지만 2022년 부터 지속적으로 분양 계획단지들이 있음을 확인할 수 있습니다. 옥동과 신정동의 전반적으로 개발계획 중인 단지들이 보입니다.
상반기에 분양한 문수로푸르지오 어반 피스의 경우 평균 경쟁률이 7.77:1 이였으며 분양가는 35평 기준 8억 4,500입니다. 하반기 10월 분양 예정인 문수로 금호어울림 더 퍼스트 4개 동 402세대가 분양 예정입니다.
2. 중구 - 남구와 비슷한 행정, 귬융권이나 남구에 비해 다소 미흡
서울로 치면 남구가 강남, 중구는 강북으로 생각하시면 될 듯합니다. 하지만 태화강을 중심으로 분양 예정이나 개발계획 지구가 다수 있습니다. 아래 자료는 울산 트램 개발계획도 입니다.
울산 중구 역시 소폭 감소세가 있으며 209,642명이 거주중입니다. 중구도 역시 2022년 매매량과 거래량이 감소하였지만 전세보다 매매가 대폭 감소하였습니다. 남구와 비교해 평균 가격이 상당히 차이 남을 알 수 있습니다. 위에서 설명했듯이 강남과 강북의 차이겠죠.
태화강 유블레스 센트럴파크 1순위 마감 경쟁률입니다. 총 302세대 2024년 8월 입주예정입니다. 분양 가격이 남구 문수로 푸르지오 어반 피스보다 낮지만 경쟁률이 상당히 높았습니다. 브랜드 차이는 나지만 가격적으로 봤을 경우 충분히 매리트가 있어 보입니다. 입지 역시 태화강을 끼고 있어 전망도 좋아 보입니다. 분양 예정 단지는 총 416세대 우정동 주상복합 단지와 총 530세대 우정동 지역 주택조합이 분양 예정입니다.
북구 쪽은 울산공항이 있으며 산업단지가 있어 일자리 수요가 많아 보입니다. 일자리가 많으면 임대수요는 지속적 있어 보입니다.
동구 역시 해안가를 따라 공장들이 많은 지역이며 산과 바다로 둘러싸여 단절되어 보입니다.
울주군은 울산역 복합환승센터 개발 예정이지만 울산의 다른 구와 너무 멀리 떨어져 있습니다.
일단 울산은 남구 다음으로 중구 쪽이 주거 선호도가 높아서 조사해 봤습니다. 참고로만 봐주세요~ 확실한 시장분석은 임장입니다.
댓글